美国人是如何养房的？

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10月美国20城市房价涨幅加快

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腾讯财经特约自媒体 港股挖掘机（ID：wm927-ztcj）

先上两张图表。

离岸人民币汇率12月30日一度创5年新低，虽随后收复当日跌幅，但不改人民币大V型的贬值态势。

这是美国十年房价水平走势，也是个深V，深的彻底，起的惊人。

这两张图代表着时下最火的两个话题“人民币贬值”和“海外投资对冲”。

如果阅读文章的你，之前无论是有意栽花还是无心插柳，只要赶上了这国内外的势头，想必心里是乐开了花。

今年下半年以来，人民币贬值压力陡增，海外理财投资需求高涨。海外移民、海外购买保险、海外置业不再陌生。这次，智通财经网就以中国最大的海外房产购买地——美国为例，谈谈在海外买了房你都能干啥?

首先声明纯自住就无需多言了。有钱就是任性，从纽约上东城到洛杉矶的比弗利山庄，都有中国人买的房产，要么空在那里坐等升值，要么就做一家人的短期度假屋。你若是这一类，当然是想怎么住就怎么住。我也不需要提醒你各地房地产税的高低、遗产税等，因为那些对你而言，其实并不重要。

以租养房，别听人忽悠“能避税”

“以租养房”，顾名思义就是利用全款或贷款购买房产后出租，用租金收入支付每月贷款、地税等开支，达到以房养房、投资理财的目的。

中国人源源不断地到美国买房，其中不乏抱着这种“以租养房”的心态去投资的。对这一类而言，理想很美好，现实却骨感。因为除了购房款或者贷款的按揭之外，还需要承担诸多的费用。

例如房产税。除房贷之外，每年最大的固定支出就是房子的不动产税。税率根据城市不同在1%-2%之间变化。《美国住宅房产税》研究报告显示，各县住宅房产税负担平均在每年1000美元,一小部分县高于这个水平。

房屋保险。视房屋状况不同，每年费用从几百至上千美金不等。越贵的房子，越应该买全险。

社区管理费(类似物业管理费)。社区里的房子每月需要缴纳社区管理费，包括垃圾处理费、草坪修剪费等，月只出在200-300美元不等。

房产出租收入税。外籍人士可以在美国自由购买或者出租房产，但租金和倒手卖出时的增值部分都属个人收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异。

在美国，外籍人士申报收入税，税率与本土美国人一样，但是却不能享受个人免税额(美国纳税人每人有3千7百元个人免税额，已婚共同报税者可得7千4百元个人免税额)和标准扣税额(美国纳税人可而使用起码5千8百元标准扣税额，已婚共同报税者有1万1千6百元标准扣税额)这两项优惠政策。

也许，有些中介或号称“懂行”的人会告诉你有“好办法”去避税，但你最好不要相信他们，美国的税法和信用体系可不是“走关系”可以疏通的。

所以，如果你在海外买房是准备以租养房，那一定要擦亮眼睛选择，不要一味跟风，而且要做好长期的规划、计算好投资回报率，而且需注意遵守当地的法规。

融资重贷，便利的套现“魔法”

房子除了出租，还可以通过融资渠道，把它变成一定程度上的动产，增加金融流动性。美国人其实和中国人一样，如果利率合适、有好的用途，谁都想多点流动性，把“死”房子变“活”。

融资重贷(Refinance Cash Out

Mortgage)就是一种。我们可以说是它是普通重贷，就是老百姓希望改变原来的贷款条件，比如降低利率，缩短还款期限，于是办理一个重新贷款。融资重贷不仅可以实现改变原来的贷款条件这一目的，同时，还能根据情况多贷出一笔钱出来用在他处。

举个简单的例子。

假设刘小姐若干年从银行前贷款30万买了一处房产，贷款利率是6%。刘小姐当年所购房产目前市场价值50万，但还有20万的贷款没还清，但目前的市场利率降到了4.5%。所以她想趁着房贷利率降低，办理重新贷款，这样一来可以把原来的高利率降下来，同时还想再多贷一笔钱给孩子作为上大学的学费。

出于这个目的，刘小姐采用了融资重贷这种方式。通过办理融资重贷，新的贷款会把现有的房贷先付清，之后把剩余的贷款额兑现。刘小姐用自己的房子重新贷款30万，其中20万还按揭，另外10万用在孩子教育金上。

房屋净值贷，贷上还能再“加贷”

如果你是全款购买的房产，去申请房屋净值贷款(Home Equity Loan)，就类似于国内的“红本抵押”(房产证抵押贷款)。

与国内一样，从各类大小银行到街头巷尾的三方理财公司，你可以轻而易举地获取这类信息，只是不同的渠道贷款利息和费用也千差万别。一般而言，这类抵押贷款申请非常容易，贷款利率通常较低，不需要信用报告和其它担保。只是如果你无法按期偿还贷款，房子会被贷款方按照法律程序拍卖。

与国内不一样的是，如果你的房产是按揭贷款购买的，且贷款没未还完，也可以去申请房屋净值贷。

还拿刘小姐做例子。如果刘小姐对自己目前的贷款条件很满意，他既不打算降低贷款利率，也不想缩短还款期限，只是单纯想从银行里再贷一笔钱出来去旅行。那么，她可以用拿该房产去申请房屋净值贷款。银行会根据刘小姐房屋目前的市值(50万)、剩下的未还贷款额度(20万)、刘小姐资质和信用情况等条件，再给予刘小姐10万元的贷款。

这样，刘小姐这一套房屋上就有两个贷款，一个是之前的房屋按揭贷(Mortgage)，第二个贷款是房屋净值贷款(Home Equity Loan)。

净值信用额度，受欢迎的“信用卡”

你还可以拿你的房产去申请房屋净值信用额度(Home Equity Line of

Credit)。它是一个开放性的贷款，有一个浮动利率的信用额，一旦银行把房屋净值信用额度批下来，就十分方便好用，因为它很灵活。

你可以把它想像为一张巨额信用卡，批给你一个信用额度，比如50万元，在这个限额内，你随意什么时间、拿出多少钱都可以，如果刷了200元，就只要付这200元的利息。

房屋净值信用额度通常是30年期。头10年是提取期，贷款人可以在头10年提取信用额度(可以一分钱都不用还);后20年是还款期，如果贷款人在批下信用额度10年后有欠款的话，需要在第11至第30年间偿还本金与利息。

当然，如果贷款人在头10年内就把钱还上了，没有任何欠款，那是再爽利不过了，房屋净值信用额度会自动关闭。

许多美国人都会申请房屋净值信用额度，他们其实并不缺钱，但由于房屋净值信用额度相当于一大笔机动经费，不用不产生利息，用起来利率也较低，不申请岂不是太可惜了?

一般来说，融资重贷适合那些需要使用高额的贷款金额，但是不能够短期内还款的贷款者;房屋净值贷款适合那些需要从房产中拿出额外的贷款金额，无论有没有现有的房贷——这两种贷款都是固定利率和固定月费，一旦贷款金额贷出，银行就开始计算利息;而在还完贷款之后，如需要再套现，就需要重新申请。

房屋净值信用额度就更灵活，银行只会计算“刷出”金额的利息，你可以随时还，也可以随时再从信用额度中贷，只不过不过利率是浮动的。

总之，你若在美国买了房产，可以把它当作保值增值的固定资产来看，也可以当作提高资产流动性的金融贷款工具来看。这么多“玩法”，当然就不难理解，为什么国内的“高净值”人群对它们趋之若鹜了。不过，有盈利就有风险，理性投资是王道，别忘了它们可是2008年“次贷危机”的始作俑者。

文章来源：“港股挖掘机”微信公众号，腾讯财经已取得授权，再次转载需得到原公众号授权

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